Железнодорожная симфония
Ни для кого не является секретом тот факт, что Эстонии представляет собой исключительно удобную транзитную зону. При этом для перевозки различного рода грузов, у нас используется практически любой вид транспорта. Не является исключением и железная дорога.
Практика показывает, что нередко фирмы, специализирующиеся на оказании транспортных, складских или таможенных услуг, вместе со складами, выкупают также подъездные железнодорожные пути.
При этом следует помнить, что железнодорожное полотно, как и прочая железнодорожная инфраструктура, в подавляющем большинстве, представляет собой неотторжимо связанные с землёй сооружения. Это означает, что земля, находящаяся под железной дорогой подлежит приватизации с преимущественным правом на покупку на основании ч. 3 ст. 40 Закона о железных дорогах, в порядке, предусмотренном Законом о земельной реформе. Иными словами, землю под железной дорогой можно выкупить так же, как выкупают землю под жилыми домами или производственными помещениями.
Если же собственник железной дороги приватизировать землю не захочет или не сможет, существует второй вариант создания правового основания для её использования, который заключается в том, что в соответствии со ст. 15 Закона о введении в действие закона о вещном праве, собственник железной дороги может потребовать установления права застройки на землю, по которой железная дорога проходит.
Как в первом, так и во втором случае собственник железной дороги может столкнуться с целым рядом проблем, разрешение которых требует определённых юридических знаний. В этой связи можно выделить несколько основных моментов.
При реализации первого варианта, когда собственник решает приватизировать землю, прежде всего необходимо будет доказать право собственности на железную дорогу, расположенную на приватизируемой земле. Сделать это можно, предъявив в земельный департамент договор о приобретении железнодорожной ветки, а также справку о собственности из Регистра железных дорог (положение, при котором железнодорожная ветка в регистр не внесена, следует незамедлительно исправить).
Далее, после того, как железнодорожная земля будет занесена в крепостную книгу, в юридическом смысле она станет недвижимой вещью, а сама железная дорога – её существенной частью. При этом может возникнуть необходимость использования железнодорожной ветки третьими лицами, как, например, в случае, если через рассматриваемую железную дорогу пролегает путь на территорию соседа. Такую ситуацию возможно разрешить установлением реального сервитута, который создаст правовое основание для использования соседом чужой железной дороги с целью проезда на своею территорию. Здесь следует помнить, что договор реального сервитута является возмездным, т.е. за проезд на свою территорию соседу придётся вносить определённую договором плату в пользу собственника железной дороги, который в свою очередь несёт ответственность за состояние железнодорожного полотна и все происшествия на нём.
Во втором случае, когда собственник железной дороги по какой-либо причине не приватизирует землю под ней, использовать само железнодорожное полотно в дальнейшем он сможет, если установит на него право застройки, которое, как правило, является возмездным и устанавливается она срок от 36 до 99 лет. Нюанс здесь заключается в том, что будущему собственнику земельного участка и собственнику железной дороги (застройщику) целесообразно заключить предварительный договор об установлении права застройки до закрепления земли. Практика показывает, что без такого соглашения местные власти не отводят землю третьему лицу, поскольку преимущественным правом приватизации земли здесь обладает именно собственник железнодорожного полотна. Справедливости ради, следует заметить, что такое поведение местных самоуправлений не вполне опирается на закон, поскольку право приватизации не относится к отчуждаемым правам и их нельзя уступить; однако такая практика существует.
В заключение следует отметить, что любая из вышеуказанных сделок требует нотариального удостоверения; целесообразность того или иного действия необходимо тщательно просчитывать и обосновывать до его совершения. Самым разумным решением будет доверить оформление этого вопроса профессионалам.
Дмитрий Мелихов
2 апреля 2003, газета Деловые Ведомости
