Право застройки как институт вещного права Эстонии
Право застройки представляет собой своеобразный по своей юридической конструкции институт гражданского права, имеющий весьма важное правовое, экономическое и социальное значение. Сегодня он известен законодательству целого ряда европейских государств - Германии, Австрии, Франции, Болгарии, Эстонии.
Возрождение в Эстонии института права застройки, действующего здесь в период времени с 1940 по 1949 гг., произошло в 1993 году с принятием Закона о вещном праве (далее – ЗоВП). За основу указанного института местным законодателем были взяты нормы, содержавшиеся в обобщённом Проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, составленном на основе Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских (Остзейских) 1865 года.
В качестве самостоятельного ius in re право застройки вернулось в современное эстонское право благодаря проведению земельной реформы. В результате последней, появилась возможность устанавливать право застройки в пользу собственников строений при возврате земли бывшим собственникам, при передаче земли в муниципальную собственность, при возгосударствлении и при передаче земли в частную собственность. То есть, действующее законодательство допускает установление права застройки, как на частных, так и на государственных и муниципальных землях.
В современном эстонском законодательстве право застройки является самостоятельным институтом iura in re aliena, в соответствии с которым, недвижимая вещь (земельный участок) может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединённое с последней строение (ч. 1 ст. 241 ЗоВП). Другими словами, право застройки представляет собой обременение земельного участка, на основании которого лицо может стать собственником строения, возведённого на чужом земельном участке.
Приведённая формулировка права застройки позволяет выделить ряд существенных признаков, присущих данному институту. Во-первых, право застройки – вещное право.
Являясь вещным правом, право застройки носит ограниченный характер (ч. 1 ст. 5 ЗоВП). То есть, посредством этого права на законных основаниях ограничиваются те или иные права собственника недвижимой вещи в пользу обладателя права застройки. Данное право даёт возможность застройщику осуществлять свои права, не нуждаясь в положительных действиях других лиц (в частности, собственника земельного участка).
Важной юридической особенностью права застройки является и то, что оно сохраняется при смене собственника обременённого земельного участка (например, в случае продажи, перехода по наследству), т. е. всегда следует за недвижимой вещью, а не за собственником. Такое право следования является одним из характерных признаков вещных прав.
На вещный характер права застройки указывает и то, что субъекты этого права могут прибегать к его исковой защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника недвижимой вещи.
Во-вторых, право застройки – срочное право. Оно может быть установлено только на определённый срок; последний оговаривается сторонами при заключении договора об установлении права застройки. Если продолжительность срока не определена или превышает 99 лет, право застройки считается установленным на 99 лет, начиная со дня внесения записи в крепостную книгу. Ограничение права застройки минимальным сроком законом не предусмотрено.
Помимо определения общей продолжительности права застройки, в договоре следует предусмотреть срок, в течение которого застройщик должен будет возвести строение. Если стороны договора не определят этот срок, то собственник земельного участка не сможет на этом основании требовать досрочного прекращения права застройки (в этом случае он сможет лишь потребовать перехода права застройки либо на своё имя, либо имя указанного им лица (ст. 244 прим. 1 ЗоВП).
В-третьих, право застройки носит возмездный характер. Как известно, классическая триада правомочий собственника складывается из владения, пользования и распоряжения вещью. Право же застройки, обременяя недвижимую вещь, несомненно, существенно ограничивает правомочия собственника, особенно в части распоряжения. Для того чтобы попытаться как-то компенсировать собственнику возникающие в связи с этим неудобства, закон предусматривает возможность уплаты ему соответствующего вознаграждения за право застройки; последнее может выплачиваться как деньгами, так и иными заменяемыми вещами (ч. 2 ст. 254 ЗоВП). Уплата вознаграждения осуществляется в пользу каждого очередного собственника земельного участка и не может устанавливаться в пользу какого-то конкретного лица.
Размер вознаграждения и основания его исчисления устанавливаются по соглашению сторон и могут быть заранее определены на весь период действия права застройки (например, 500 эстонских крон в месяц на 99 лет). На практике, при определении размера вознаграждения, исходят из того, что общая стоимость права застройки не должна превышать стоимости земельного участка.
Отдельно оговариваются основания для изменения оплаты. Закон разрешает договариваться об изменении размера вознаграждения в соответствии с меняющимися условиями (ч. 3 ст. 254 ЗоВП). Например, изменение индекса уровня жизни, изменение целевого назначения строения, инфляция или девальвация платёжных средств и т.д.
Как показывает судебная практика, большинство споров, связанных с правом застройки и доходящих до Государственного суда Эстонии, чаще всего затрагивают именно вопросы платы за право застройки.
И, наконец, в-четвёртых, право застройки отчуждаемо и переходит по наследству.
Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему правом: отчуждать (продавать, дарить), завещать, обременять вещными правами (сервитутами, ипотекой, реальной повинностью, правом преимущественной покупки).
Установление права застройки в Эстонии возможно лишь на основании договора об установлении права застройки и нотариально удостоверенного договора вещного права. При этом все условия права застройки, содержащиеся в договоре вещного права, подлежат внесению в крепостную книгу.
В качестве субъектов права застройки могут выступать собственник земельного участка и застройщик. Последними могут быть как физические, так и юридические лица. Основные права и обязанности субъектов права застройки, вытекают из закона. В то же время их круг может быть значительно расширен соответствующим соглашением (в частности, договором об установлении права застройки).
Согласно действующему законодательству, право застройки прекращается, с одной стороны, по основаниям, установленным Законом о вещном праве специально для права застройки а, с другой стороны, по договору между собственником земельного участка и застройщиком.
Что касается защиты права застройки, то застройщик, также как и собственник недвижимой вещи, вправе защищать свои нарушенные права на основании положений о защите владения и защите собственности. В частности, он может прибегнуть к таким вещно-правовым искам, как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) и иск о признании права собственности.
Анжела Мелихова
октябрь 2007, журнал "Закон и право", Москва
