БОЙТЕСЬ ДАНАЙЦЕВ, ДАРЫ ПРИНОСЯЩИХ. Договор дарения и право преимущественной покупки
В современной системе гражданского права существует институт, ограничивающий право свободного отчуждения (передачи права собственности) вещи третьему лицу. Этот институт называется правом преимущественной покупки и даёт возможность лицу, в пользу которого это право установлено, потребовать передачи права собственности на тех же условиях, на которых был заключён договор между отчуждателем и приобретателем, другими словами, заступить место приобретателя в уже заключённом договоре. Следует особо отметить, что отчуждение бывает как возмездным (купля-продажа, мена), так и безвозмездным (дарение).
Право преимущественной покупки может быть установлено договором или вытекать непосредственно из закона. В частности, вышеназванным правом обладают участники долевой собственности (сособственники) в недвижимой вещи, при отчуждении идеальной доли третьим лицам; т.н. «вынужденные квартиросъёмщики», в случае отчуждения квартиры, в которой они проживают; пайщики паевого товарищества, если пай отчуждается третьим лицам и пр. Наличие права преимущественной покупки устанавливается различными законами: в части паевых товариществ – это Коммерческий Кодекс, в части долевой собственности – Закон о вещном праве, а в случае с «вынужденными квартиросъёмщиками» – Закон об основах реформы собственности. Однако, все эти законы не дают понятия права преимущественной покупки и не устанавливают порядка его применения, эту функцию выполняет вступивший в силу 01.07.2002 г. Закон о долговом праве.
Фокус заключается в том, что регулировавший прежде этот вопрос Закон о вещном праве, не делал различия между возмездным и безвозмездным отчуждением, то есть, к примеру, при дарении идеальной доли в общей вещи, обладатель права преимущественной покупки мог заступить место одаряемого, заплатив дарителю обычную стоимость вещи. Теперь же, ст. 244 Закона о долговом праве однозначно указывает на применимость права преимущественной покупки исключительно к договорам продажи, или другим видам «возмездного отчуждения». Таким образом, становится очевидным, что в случае с договором дарения право преимущественной покупки не работает.
Не нужно быть эйнштейном, чтобы понять, что такое положение даёт некоторые возможности для разного рода махинаций. Так, к примеру, недобросовестный собственник жилого помещения, желающий исключить положенное по закону право преимущественной покупки «вынужденного квартиросъёмщика», может заключить вместо договора купли-продажи, договор дарения, в результате чего права преимущественной покупки у «вынужденного квартиросъёмщика» не возникнет. При этом деньги от дарителя-продавца одаряемому-покупателю могут быть переданы без какого либо подтверждающего документа. Аналогичные схемы могут быть реализованы при отчуждении пая паевого товарищества, в результате чего остальные пайщики рискуют получить в свою компанию совершенно посторонних людей.
Конечно, подобные конструкции сопряжены с определёнными рисками для сторон (даритель-продавец может не получить денег и лишится права их потребовать; у одаряемого-покупателя может возникнуть риск потерять вещь, поскольку даритель-продавец получает дополнительные возможности для отмены договора отчуждения), однако, для «вынужденного квартиросъёмщика» это обстоятельство будет слабым утешением. В действительности, у него будет лишь один способ отстоять своё право – обратиться в суд с иском о признании договора дарения притворным, и, как следствие, недействительным. В этом случае придётся доказать, что стороны на самом деле имели волю на совершение договора купли-продажи, и что за переданную вещь продавец-даритель получил деньги, или иные ценности. На практике сделать это непросто, но вполне возможно: если отчуждаемая вещь имеет значительную ценность (а право преимущественной покупки устанавливается именно на такие вещи), то выплаченные за неё деньги не могут не оставить следа.
В случае, если договор дарения будет признан притворной сделкой, договор купли-продажи будет считаться сделкой прикрытой, и к нему будут применяться положения, регулирующие договор купли-продажи, а значит, лицо, обладающее правом преимущественной покупки, сможет заступить место покупателя, направив соответствующее заявление продавцу и уплатив ему покупную цену. Как показывает практика, в данном случае также возможно возникновение определённых трудностей, однако, это тема отдельного разговора.
Дмитрий Мелихов
2 февраля 2005, газета Молодёжь Эстонии, приложение Бизнес-Среда
