Право застройки как возможность ограничения права собственности
Законом о вещном праве собственность определяется как полная юридическая власть лица над вещью. Это означает, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью и требовать от всех других лиц воздержания от нарушения этих прав и устранения последствий нарушения. Указанный абсолютный характер права собственности, однако, вовсе не означает, что права собственника не могут быть ограничены. Общее понимание социальной свободы как возможности поведения в соответствии с собственными желаниями, но с учётом такого же права у других лиц, распространяется и на отношения собственности.
Часть 2 ст. 68 Закона о вещном праве предусматривает возможность ограничения прав собственника, как законом, так и правами других лиц. Для недвижимой собственности установлены допустимые ограничения, вытекающие из закона, или устанавливаемые решением суда либо сделкой (ст. 140 Закона о вещном праве). То есть, наряду с правом собственности, на рынке недвижимости необходимо учитывать и установленные на неё ограниченные вещные права. В числе прочих, сюда можно отнести права соседства, сервитуты, право застройки, залоговое право. Приведённые типы ограничений не представляют собой законченный перечень того, как могут быть ограничены права собственника, таких случаев значительно больше и объединяет их один принцип: ограничения не должны посягать на конституционное право лица быть собственником, искажать сущность этого права, становиться доминирующим началом вместо того, чтобы исполнять скромную роль исключений из правила.
Остановимся подробнее на одном из наиболее распространённых обременений земельного участка, именуемым правом застройки - ограничении, являющемся следствием добровольного соглашения между собственником недвижимой вещи и застройщиком. Основные нормы и общие положения, касающиеся права застройки закреплены в статьях 241 - 255 Закона о вещном праве.
Право застройки может возникнуть в том случае, если собственник земли не желает отчуждать (продавать, дарить) её застройщику, или у застройщика отсутствуют средства на приобретение земли. Предпринимательская деятельность, как правило, предполагает наличие некоего места, где эта деятельность будет осуществляться. Конечно, наиболее удобный вариант - это право собственности на недвижимость, однако, оно имеет довольно сильного конкурента в виде права застройки, поскольку предпринимателю подчас выгоднее иметь своё строение на чужой земле, вместо того, чтобы тратить значительные средства на приобретение недвижимости. На основании права застройки лицо может стать собственником строения, возведённого на чужом земельном участке или под ним. Это означает, что на земле, которая принадлежит одному собственнику, возводится строение, принадлежащее другому собственнику (застройщику).
Строение, возведённое на чужой земле на основании права застройки или существовавшее при его установлении, не является существенной частью земельного участка и, следовательно, на него не распространяется право собственности собственника земельного участка. Строение в данном случае является существенной частью права застройки. Помимо земли, на которой возведено строение, право застройки распространяется также на часть недвижимой вещи, которая необходима для использования строения, а также и на ту часть земельного участка, которая необходима, например, для доступа к строению с улицы или шоссе. Размер необходимого для использования строения участка земли зависит от характера самого строения (например, жилой дом, или складское помещение).
Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться своим правом: продавать, дарить, завещать, обременять вещными правами и т. д. Например, если продаётся земельный участок, обременённый правом застройки, то вместе с ним не продаётся возведённое на этом участке строение (например, жилой дом, возведённый на земельном участке на основании права застройки). Поэтому, очень важно, чтобы лицо, которое покупает землю, заранее проверило в крепостной книге, какими ограниченными вещными правами (в т. ч., правом застройки) обременён земельный участок.
Факт установления права застройки оформляется нотариально удостоверенным договором о праве застройки, заключаемым между собственником земельного участка и застройщиком. Согласно ст. 242 Закона о вещном праве, право застройки возникает с момента внесения в крепостную книгу и прекращается аннулированием записи в крепостной книге по определенным основаниям, например, по соглашению сторон или по окончании срока действия договора права застройки. Таким образом, для возникновения права застройки собственник земельного участка и застройщик должны заключить между собой вышеуказанный договор, на основании которого вносится соответствующая отметка в крепостную книгу.
Cрок действия договора о праве застройки составляет 36 - 99 лет. Это делается для того, чтобы застройщик мог воспользоваться всеми выгодами, которые предоставляет право застройки и был заинтересован в возведении более ценных построек.
Собственник строения, заключая договор о праве застройки, должен понимать, что одной из его существенных обязанностей будет являться уплата денежного вознаграждения собственнику земли. Если право застройки устанавливается на частную землю, размер платы определяется по соглашению сторон. Как правило, договор о праве застройки является долгосрочным и дорогостоящим, что требует максимально точно предусмотреть и урегулировать отношения договаривающихся сторон. Размер платы или основания её исчисления должны быть заранее определены на весь период действия права застройки (ч.2 ст. 254 Закона о вещном праве). Кроме того, было бы разумно определить в договоре порядок расчётов и основания изменения оплаты (например, принять за основу коэффициенты инфляции). Обязанность оплаты права застройки может быть внесена в крепостную книгу в качестве реальной повинности - это целесообразно делать тогда, когда плата вносится не целиком, а в виде периодических платежей. Кроме того, застройщик платит все налоги и повинности, лежащие на обремененном правом застройки земельном участке.
В содержание права застройки входят также соглашения между собственником и застройщиком по другим вопросам. К их числу относятся соглашения о возведении, содержании и использовании строения; о страховании и восстановлении строения в случае его гибели; об обязанностях застройщика платить неустойку; о выплате застройщику компенсации за строение по прекращении права застройки или в случае перехода права застройки собственнику недвижимости, а также, ряд других условий.
Следует также иметь в виду, что установление права застройки даёт лишь возможность иметь строение на чужой земле, но не заменяет собой разрешение на строительство и проект. При установлении права застройки целью является возведение строения на чужой земле, а не пользование землёй, как, например, в случае с арендой или пользовладением.
В настоящее время, в практике коммерческих и иных гражданско-правовых отношений право застройки получило значительное распространение. Об этом факте красноречиво свидетельствуют данные Департамента статистики, согласно которым в период с 1996 - 2000 гг. в Эстонии был заключен 691 договор о праве застройки на общую сумму 1,1 млрд. крон.
Анжела Фёдорова
27 ноября 2002, газета Деловые Ведомости
